物业——业主是引发社会矛盾不可忽略的焦点

  随着城市化建设的进程，城市小区建设也慢慢变得繁华，切实给城市居民带来生活的便利。

  但是一些突出矛盾也不断出现，物业与业主的矛盾问题，一直是政府、社会和老百姓难解决的棘手问题，是引发社会矛盾不可忽略的焦点问题。产生矛盾的最终的原因就是利益，物业公司追求的是投入少的人力物力财力而实现利益最大化。业主追求的是交纳较少的费用，实现最优质的服务，这就是既得利益产生的矛盾。主要体现在以下方面。一是收费矛盾。物业公司在收取物业费用上都是以上限来划定收费标准，在收费审批前通常是物业单方面制定收费标准，很少与业主沟通交流，采取听证等形式征求业主意见，大多是审批完成后公示并实施，业主即使有不同意见也很难解决。物价审批部门对物业申报的收费标准缺少实际的调查论证，听取小区广大业主意见建议，基本是听取物业公司单方面意见。根据《物业管理条例》:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主任部门，应当加强对物业服务收费的监督，确保物业费的收取符合有关法规和政策要求”。也就是说监督方面还存在一定死角，也造成了物业收费与业主交费之间的矛。二是重复收费矛盾。有的小区收取物业费后，又单独收取电梯费用，卫生处理等费用，造成有的小区一楼业主因不交电梯费而产生矛盾。根据《物业管理条例》和相关法律和法规:“物业费包含公共设施设备的运行和维护费用，电梯作为公共设施设备的一部分，其日常运行、维护和保养费用应纳入物业费中”。‌三是非法收取费用矛盾。主要体现在小区公共道路停车位收费，小区公共道路做为业主的共有财产，小区是没有权力收取费用的。中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。小区内道路规划的车位，通常情况下是满足不了所有业主需求的，在有人获利有人不获利的情况下产生矛盾，没取得规划的业主禁止进入小区，小区保安经常与业主产生矛盾，有业主打保安的，也有保安打业主的行为。

  四是服务上的矛盾。清洁维修是物业合同中明确的服务项目，业主与物业因服务问题矛盾很突出，物业为了节约费用，招用保洁修东西的人少，这样就很难达到业主干净整洁顺畅的要求，天天有业主投诉反映，物业推托一下了事，明天问题还是不断出现。五是物业小区建设与业主的矛盾。建设美丽漂亮的小区是每个业主的心愿，环境好业主们生活舒适，心情快乐，小区房价也与小区建设有直接关系。业主对小区建设不断提意见建议，有些物业公司能够落实，有些就不一定达到业主的要求，这样的矛盾也是很常见的，业主有业主的期盼，企业有企业的打算，这类问题很难达成一致。六是业主委员会与业主矛盾。业主委员会是经业主大会选举产生的，业主委员会有权监督物业服务企业的服务的品质，但在实际中业主委员会履行的职能并不让业主满意，业主委员会成了一种形式，业主是谁有问题谁与物业交涉，业主委员会起不到监督和协调的作用。

  意见建议:一是尽快修改《物业法》，对落后及不适应小区建设的条款进行删除和补充，使《物业法》更加科学合理。二是政府社区应加大小区建设管理的力度，指导物业公司、业主委员会的日常工作，提高物业公司依法履行职责的意识。三是政府物业要对物业公司财务收入进行年度审计，制定物业公司收入预留资金计划，确保小区陈旧后有资金保障后续修改，防止小区陈旧后物业公司弃管而造成的维修困难。

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